苏州工业园区企业厂房被征收，停产停业损失怎么算？

先把法律依据摆出来，不是凭经验讲。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布并施行）第十七条明确，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

一、停产停业损失，是法定补偿，不是"照顾"

不少企业主拿到征收方案，发现只有房屋和土地的钱，停产停业那一项写的是"协商"或者干脆没有。这在法律上是站不住的。

第二十三条专门规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；具体办法由省、自治区、直辖市制定。

也就是说，法律把这笔钱的性质定死了——它是征收给企业造成经营中断损失的对价，必须有，而且要算。

二、两个核心因素：效益怎么取、期限怎么定

第一是"被征收前的效益"。通常参照的是企业被征收前一段时间（各地规定多为征收前一年或几年）的纳税情况、利润报表、营业收入。纳税报表最有说服力，因为它是报给税务机关的，征收方不好否认。

第二是"停产停业期限"。是搬完即恢复经营，还是要停产一段时间另寻厂址、重新装修、重新办许可，这中间的空窗期都要算进去。设备拆装、调试、客户流失、工人遣散，这些隐形成本最容易被忽略。

三、除了停产停业，厂房征收还有这几项别漏

• 房屋及土地本身的价值（按评估，不能拿重置价打折了事）；
• 设备搬迁费、拆装调试费，不可移动设备的重置成新价；
• 原材料、在制品、存货的搬迁与贬值损失；
• 员工安置、解除劳动合同的补偿费用；
• 装修装饰、附属设施（行车、电力增容、环保设施等）。

经营拆迁和住宅拆迁完全是两码事。住宅补的是"住"，企业补的是"继续经营的能力"。方案只按住宅思路给，企业一定吃亏。

四、程序上要盯的三件事

一是评估机构怎么选的，有没有通知企业参与、有没有出具分户评估报告；二是停产停业损失有没有单独列项、依据是什么；三是补偿决定作出前，企业有没有收到完整的评估材料、有没有申请复核和鉴定的机会。

对评估结果有意见，可以在规定期限内向原评估机构申请复核，对复核结果还不服的，可以向评估专家委员会申请鉴定。这些权利不用，过期就很难再翻。

写在最后

苏州工业园区、上海周边、杭州湾一带，这些年园区整合、旧城改造、产业升级带来的厂房征收非常多。企业主往往忙着找新厂址，补偿的事就稀里糊涂签了字，回头才发现停产停业这块算少了。

建议拿到征收方案先别急着签字，把近三年的纳税证明、利润表、设备清单、租赁合同整理好。拿不准哪一项算少了，先电话咨询，我们帮你对着方案逐项核。

免责声明：本文依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）等官方发布文本整理，仅供普法参考，所引标准以当地人民政府最新公布文件及评估结果为准，不构成对具体案件的法律意见。